Warum Gewerbemieter gerade viele Herausforderungen meistern müssen
Erst Corona-Lockdowns, dann hohe Energiepreise: Viele Gewerbemieter sind gerade stark gebeutelt. Vor allem Einzelhändler und Gastronomen haben zudem vor der nahen Zukunft Angst, dass die Deutschen weniger konsumieren und auswärts essen gehen. Welche Vereinbarungen jetzt mit ihren Vermietern getroffen werden können.
Viele Mieter von Ladenflächen, Restaurants oder Praxen stehen seit einigen Monaten vor großen Herausforderungen: Erstens sind sie von der Inflation betroffen, weil in ihren Mietverträgen häufig Indexanpassungen vereinbart sind. Zweitens sind insbesondere Branchen mit hohem Energieverbrauch von der aktuellen Energiekrise tangiert. Dazu zählen Handwerksbetriebe wie Bäckereien, aber auch Restaurant- und Imbissbesitzer sowie Fachärzte mit medizinischen Diagnosegeräten, die viel Strom benötigen. Drittens leiden viele unter gestiegenen Nebenkosten. Im Gewerbemietrecht können nämlich mehr entstehende Kosten auf Mieter umgelegt werden als bei der Wohnraumvermietung. Das können Ausgaben für die Verwaltung, die Sicherheits- oder Reinigungsfirma sein, die in den zurückliegenden Monaten ebenfalls gestiegen sind. Und viertens mangelt es vielen nach wie vor an Personal, das sich während der Corona-Einschränkungen alternative Jobs gesucht hat. Vor allem Gastronomen mussten einen freien Tag in der Woche einführen. Dies reduziert wiederum ihre Umsätze.
Vorteil: Mehr Vertragsfreiheit bei Gewerbemieten als bei Wohnungsmieten
Der Vorteil bei Gewerbemietverträgen ist, dass sie flexibler angepasst werden können. Wichtig ist, dass solche nachträglichen Veränderungen schriftlich erfolgen und die nötige Form erfüllen, man spricht hier von der Schriftformerfordernis. So können Vermieter und Mieter beispielsweise Anpassungen bei der Indexierung vornehmen. Üblicherweise wird festgelegt, dass sich die Grundmiete in Abhängigkeit von der Inflationsrate ändert. Meistens steigt (oder sinkt) sie im gleichen prozentualen Verhältnis wie der zugrunde liegende Index. Als Basis dient in der Regel der Verbraucherpreisindex (VPI), der auch in der Wohnraumvermietung Verwendung findet.
Indexanpassung aussetzen oder zeitversetzt umsetzen
Aufgrund der angespannten wirtschaftlichen Lage vieler Gewerbemieter könnten Vermieter und Mieter vereinbaren, dass die automatische Indexanpassung für eine gewisse Zeit ausgesetzt wird oder dass die mietvertragliche Anpassung mit Zeitverzögerung erfolgt, zum Beispiel nach drei Monaten. „Dann hätte der Gewerbemieter unter Umständen Zeit, seine eigenen Preise zu erhöhen, um die Mietsteigerung zu kompensieren“, erläutert Stefan Pásztor, Immobilienmakler in Essen und Geschäftsführer der Xcorp Immobilien GmbH. Auch können sie fixieren, dass nicht die gesamte indexbasierte Erhöhung auf die Miete aufgeschlagen wird, sondern lediglich 50 oder 70 Prozent.
Höhere Kaution beim Abschluss neuer Verträge
Ferner können beide Vertragspartner vereinbaren, dass die Nebenkostenvorauszahlungen des Gewerbemieters unterjährig erhöht werden, falls die Energiepreise stark steigen. Auf jedem Fall sollten Vermieter und Mieter aufgrund der angespannten Lage in vielen Branchen das Gespräch suchen. Letztlich ist dem Vermieter selten damit gedient, dass ein Mieter ausziehen muss. Er muss dann unter Umständen Leerstandsphasen einplanen und zusätzliche Ausgaben bei der Neuvermietung stemmen wie Ausbau-Zuschüsse.
Viele Immobilienexperten glauben, dass sich künftig die Umsätze, die Gewerbemieter auf ihren Flächen erzielen, in Teilen auf ihre zu zahlende Miete niederschlägt. Es könnte eine Basismiete sowie ein umsatzorientierter zweiter Mietbaustein geben. Das sorgt für mehr Transparenz und Fairness.
