Ohne Genehmigung erstellte An- und Umbauten sind öfter anzutreffen als man glaubt. Sie finden ich häufig bei einer offenen Bauweise auf großen Grundstücken. Oft wussten die Eigentümer nicht, dass sie zum Beispiel für einen Wintergarten eine Baugenehmigung benötigen. Warum diese nicht legalen Bauten oft beim Immobilienverkauf ans Licht kommen und was Eigentümer tun sollten.
Oft bleiben ohne Genehmigung errichtete Wintergärten, Gartenhäuser oder Garagen viele Jahrzehnte unbemerkt. Zum Vorschein kommen sie, wenn ein Verkauf ansteht oder gerade erfolgt ist. Dann wird die Baugenehmigung geprüft. Oder der neue Eigentümer plant einen Umbau, der eine Baugenehmigung erfordert. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens fällt dann dem Behördenmitarbeiter auf, dass die Pläne der Architektin nicht mit den vorliegenden Skizzen des Amtes übereinstimmen. Der Schwarzbau kommt ans Licht.
Bauanträge nachträglich einreichen und Schwarzbau „heilen“
In diesen Fällen kann nachträglich ein Bauantrag gestellt werden, um den Mangel zu heilen. Ist beispielsweise eine Garage bauplanungsrechtlich zulässig und entsprechend dem Baurecht fachgerecht errichtet, wird die Behörde den Stellplatz nachträglich abnicken. Neben der normalen Genehmigungsgebühr kann sie ein Bußgeld verhängen, weil ein Schwarzbau eine Ordnungswidrigkeit darstellt.
Bei der Beurteilung, ob eine Baugenehmigung erteilt werden kann, wird das aktuell geltende Baurecht herangezogen und nicht dasjenige, das zum Zeitpunkt der Errichtung galt. Das kann dazu führen, dass ein damals genehmigungsfähiges Vorhaben heute nicht mehr genehmigungsfähig ist oder beispielsweise in Bezug auf Brandschutz, Wärmeschutz etc. an aktuelle Vorschriften angepasst werden muss. Ist eine späte Genehmigung unmöglich, kann der Eigentümer schlimmstenfalls zum Abriss (Rückbau) oder zur Nutzungsuntersagung verpflichtet werden.
Gerade in Quartieren mit offener Wohnbebauung, wo viele ältere Eigenheime aus den 1970er und 1980er Jahren auf großen Grundstücken stehen, haben viele Eigentümer es mit den Genehmigungen nicht so ernst genommen. Häufig geschah dies aus Unwissenheit.
Spätestens, wenn die Immobilie verkauft werden soll, sollte geprüft werden, ob für alle zwischenzeitlichen Bauanpassungen Bewilligungen vorliegen. Denn im Fall der Fälle hat der Erwerber das Recht, den Kaufvertrag nachträglich für nichtig zu erklären, ihn rückabzuwickeln. Denn er hat etwas anderes gekauft als gedacht. Wurden beispielsweise die Zimmer unter dem Dach der Wohnfläche zugerechnet und erhöhten so entsprechend der Kaufpreis, untersagt aber das Bauamt eine Wohnnutzung unter dem Dach, dann reduziert sich die Wohnfläche der Immobilie.
Solche Dinge sollten Verkäufer bedenken und nicht genehmigte Flächen keinesfalls auf die leichte Schulter nehmen.
