Sollten Immobilieninvestoren eher mehrere Wohnungen oder ein Mietshaus kaufen? Was sind die Vor- und Nachteile? Welche Fragen sich Erwerber im Vorfeld stellen sollten.
Viele Verbraucher nutzen die günstige Zinssituation, um eine oder mehrere vermiete Wohnungen beziehungsweise ein Mehrfamilienhaus zu kaufen. Sie profitieren vom Betongold als stabile und risikoarme Anlageform. Gerade während der Corona-Pandemie ist die Nachfrage nach Immobilieninvestments nochmal gestiegen. Beide Immobilienarten, also vermietete Wohnungen oder ein Mehrfamilienhaus, sind mit Vor- und Nachteilen verbunden. Investoren sollten sie im Vorfeld bedenken.
Beim Erwerb von mehreren Eigentumswohnungen in verschiedenen Gebäuden wird der Käufer Mitglied in jeder Eigentümergemeinschaft. Er muss sich nicht nur um seine eigenen vier Wände kümmern, sondern hat ein Mitspracherecht bei den Gemeinschaftsflächen, etwa wenn das Dach neu gedeckt oder die Fassade gedämmt werden soll. Dafür steht jeder Eigentümer anteilig finanziell gerade. Bei jedem seiner Objekte hat der Investor zudem einen anderen Verwalter als Ansprechpartner.
Ein Verwalter oder mehrere als Ansprechpartner
Erwirbt er hingegen ein komplettes Mietshaus, ist nur eine Verwalterfirma für ihn tätig. Bei Modernisierungsentscheidungen ist er freier und muss sich keinen Mehrheitsentscheidungen seiner Miteigentümer beugen. Dafür muss er die gesamten Kosten der Arbeiten tragen. Ferner hat er ein „Klumpenrisiko“, weil sich Quartiersveränderungen auf alle Wohneinheiten seiner Liegenschaft durchschlagen.
Ein Investor mit mehreren Wohnungen in verschiedenen Stadtteilen hat hingegen das Risiko von Mietsteigerungen beziehungsweise -rückgängen gestreut. Sinkt oder steigt ein Standort in der Gunst der Mieter, ist sein finanzielles Wagnis überschaubar. Seine anderen Wohnungen kompensieren dies. Investoren mit höherer Risikobereitschaft können für ihre Immobilieninvestition B-Lagen wählen oder im Ruhrgebiet in aktuell weniger stark nachgefragten Städte investieren und hoffen, dass die Standorte langfristig begehrter werden und höhere Mieten erzielbar sind.
Hat das Mehrfamilienhaus Gewerbeflächen im Erdgeschoss?
Bei Mehrfamilienhäusern zahlt der Erwerber auf die Wohnfläche bezogen einen niedrigeren Quadratmeterpreis als bei Einzelwohnungen. In vielen Gebäuden befindet sich im Erdgeschoss eine Gewerbefläche, die mit erworben wird. Die Corona-Krise hat dazu geführt, dass die Branche, in der der Gewebemieter tätig ist, neu gewichtet wird: Supermärkte und andere Geschäfte des täglichen Bedarfs sind besser durch die Lockdowns gekommen als beispielsweise Gastronomen und Modegeschäfte. Die damit verbundenen höheren Gefahren von Mietausfällen beziehungsweise Leerstandsphasen muss der Investor einbeziehen.
