Nur mit Vermieter-Zustimmung

Ein Mieter darf in seiner Wohnung nicht einfach Zwischenwände einziehen und Türen zumauern. Für größere bauliche Veränderungen muss er die Zustimmung des Vermieters einholen; kleinere Maßnahmen kann er ungefragt realisieren. Wo verläuft die Grenze?

Im Ruhrgebiet gibt es überdurchschnittlich viele Bestandswohnungen; die Mehrheit aus den 1950er bis 1970er Jahren. Nicht immer haben die Vermieter zwischenzeitlich die Wohnungen modernisiert. Daher wollen nicht wenige Mieter vor ihrem Einzug Dinge nach ihrem Geschmack verändern und modernisieren.

Grundsätzlich kann ein Mieter ohne die Einwilligung des Vermieters keine größeren baulichen Veränderungen vornehmen. Dazu zählt der Gesetzgeber beispielsweise, wenn er Mauerdurchbrüche machen oder Zwischenwände einziehen beziehungsweise entfernen möchte. Die vom Vermieter eingebaute Küche darf er ebenfalls nicht ungefragt gegen eine andere tauschen. Gleiches gilt für die Montage einer Balkonverkleidung. Der Vermieter kann den Umbaumaßnahmen zustimmen. Sein Einverständnis darf er von der Zahlung einer Sicherheit abhängig machen, die der Mieter neben der herkömmlichen Kaution in Höhe von maximal drei Monatskaltmieten hinterlegt. Diese extra Mietsicherheit orientiert sich an den Kosten, die für den Rückbau entstehen würden.

Im Gegensatz dazu kann der Mieter aber ohne Rücksprache zusätzliche Steckdosen oder Dübel in angemessenem Umfang anbringen. Gleiches gilt für geringfügige Veränderungen: Dies sind Eingriffe, die der Bewohner nach seinem Auszug einfach rückgängig machen kann. Hierzu zählt etwa das Anbringen von Jalousien. Einen neuen Bodenbelag darf der Mieter ebenfalls verlegen, sofern er beim Verlegen nicht den Untergrund, die Fußleisten und Türen beschädigt und er beim Auszug wieder rückstandslos herausgenommen werden darf.

Beim Auszug Wohnung in ursprünglichen Zustand versetzen

Denn beim Auszug ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, seine Einbauten und Veränderungen rückgängig zu machen und mögliche Schäden zu beseitigen. Dies gilt gleichermaßen für kleine Anpassungen wie für Maßnahmen, denen der Vermieter zustimmte. Diese Verpflichtung geht auf den Nachmieter über, wenn dieser – im Einverständnis mit dem Vermieter – vom Vorgänger eingebaute Einrichtungen übernahm. Dies gilt auch, wenn dies nicht explizit im Mietvertrag festgeschrieben wurde.

Legt der Vermieter beim Auszug des Mieters keinen Wert auf den Ausbau, etwa des Laminatbodens, so hat der Mieter dennoch keinen Anspruch auf Kostenerstattung. Will der Vermieter, dass der Nachmieter den Bodenbelag bei seinem Auszug entfernt, muss er ihn vorab in Kenntnis setzen. Der Nachmieter kann nicht ahnen, welche Umgestaltungen vom Vermieter und welche vom Vormieter vorgenommen wurden. Am besten er nimmt dies in den Mietvertrag auf.

Besonderheit bei renovierungsbedürftiger Wohnung

Anders stellt sich die Situation dar, wenn der Mieter in eine renovierungsbedürftige Wohnung zieht, die er erst bewohnbar machen und etwa Sanitär- und Elektroinstallationen erneuern und Feuchtigkeitsschäden beseitigen muss (BGH, VIII ZR 22/92). Dann hat er beim Auszug unter Umständen einen Anspruch auf Kostenerstattung. Als Basis für die Entschädigung werden nicht die Ausgaben des Mieters genommen, sondern die Verbesserung des Wohnstandards. Dieser drückt sich in der höheren Miete aus, die nach den Renovierungsarbeiten des Vormieters von dessen Nachfolger genommen werden kann.